Finanzierungen ermöglichen es, kostspielige Ziele und Wünsche zu realisieren. Für die meisten Menschen ist dies der Traum von den eigenen Vier Wänden. Dafür sind sie nicht nur bereit, Hunderttausende Euro Schulden aufzunehmen; sondern auch eine langjährige finanzielle Verpflichtung einzugehen.

Um Wünsche wie das Traumhaus wahrwerden zu lassen, gibt es verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung; die Baufinanzierung bzw. der Immobilienkredit, staatliche Förderungen oder für alle, die etwas mehr Zeit zum Ansparen haben, Sparprodukte wie Bausparen, Lebensversicherungen und Sparpläne. Wir zeigen dir, welche Finanzierungen dir zur Verfügung stehen und wie du deine finanziellen Ziele erreichen kannst.

Welche Finanzierungen gibt es?

Die Baufinanzierung / die Immobilienfinanzierung

Grundsätzlich gibt es zwischen der Baufinanzierung und der Immobilienfinanzierung keinen Unterschied. Beide Finanzierungen dienen dazu, eine Immobilie zu erwerben. Häufig wird jedoch der Begriff „Baufinanzierung“ angewandt, wenn die Kreditnehmer ein Darlehen für den Neubau eines Eigenheims aufnehmen. Wohingegen die „Immobilienfinanzierung“ den Kauf einer bereits fertiggestellten Immobilie bezeichnet.

Das Annuitätendarlehen: die klassische Finanzierung

Der klassische Immobilienkredit besteht aus einem Annuitätendarlehen. Dieses ist zur Finanzierung besonders beliebt, weil es sich durch gleichbleibende monatliche Raten auszeichnet und somit gut planbar ist. Die Annuität – die monatliche Rate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Die Tilgung ist der Betrag, der zur Rückzahlung der Darlehensschuld aufgewendet wird. Die Zinsen sind die Gebühren der Bank, die sich an der ausstehenden Restschuld des Kredits bemessen. Mit jeder erbrachten Tilgung sinkt die Restschuld und damit auch die Zinsen.

In der Regel werden bei der klassischen Finanzierung die Zinsen des Kredits für einige Jahre festgeschrieben. Während dieses Zeitraums darf die Bank die Konditionen nicht anpassen. Die Zinsfestschreibung kann zwischen fünf und bis zu 30 Jahren betragen. Umso länger die Zinsbindung, desto teurer sind aber die Konditionen. Außerdem gilt:
Sind die marktüblichen Bauzinsen niedrig, lohnt sich eine lange Zinsfestschreibung
Sind die marktüblichen Bauzinsen hoch, kann eine kürzere Zinsfestschreibung besser sein
Bei der Finanzierung durch ein Annuitätendarlehen ist meist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Endet die Zinsbindung und ist der Kredit noch nicht komplett zurückgezahlt, muss die verbliebene Restschuld weiterfinanziert werden. Die Anschlussfinanzierung kann entweder bei der Hausbank (Prolongation) oder einer anderen Bank (Umschuldung) erfolgen. Je nach Zinssituation kann auch ein Forward-Darlehen in Betracht gezogen werden, um sich einige Jahre im Voraus günstige Zinsen zu sichern.

Prolongation

Du vereinbarst mit deiner Hausbank neue Konditionen für die verbliebene Restschuld.
Die Konditionen der Hausbank sind nicht immer am besten, dafür ist diese Form der Anschlussfinanzierung unkompliziert und erfordert wenig Aufwand.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung finanzierst du die verbliebene Restschuld bei einem anderen Anbieter auf dem Markt. Dies ermöglicht es dir, die Konditionen zu vergleichen und das beste Angebot auszumachen. Da die Umschuldung etwas mehr Zeit erfordert, solltest du dich bereits ein Jahr vor Ende der Zinsbindung damit befassen.

Forward-Darlehen

Mit dem Forward-Darlehen schließt du bis zu fünf Jahre im Voraus eine Anschlussfinanzierung ab. Auf diese Weise kannst du dir günstige Zinsen sichern, wenn diese in den nächsten Jahren steigen sollten. Steigen die marktüblichen Zinsen aber nicht oder sinken sogar, musst du dein Forward-Darlehen dennoch abnehmen oder zahlst eine Nichtabnahmentschädigung.

Prolongation

Umschuldung

Forward-Darlehen

Du vereinbarst mit deiner Hausbank neue Konditionen für die verbliebene Restschuld des Kredits.
Die Konditionen der Hausbank sind nicht immer am besten, dafür ist diese Form der Anschlussfinanzierung unkompliziert und erfordert wenig Aufwand.
Bei einer Umschuldung finanzierst du die verbliebene Restschuld bei einem anderen Anbieter auf dem Markt. Dies ermöglicht es dir, die Konditionen zu vergleichen und das beste Angebot für den Kredit auszumachen. Da die Umschuldung etwas mehr Zeit erfordert, solltest du dich bereits ein Jahr vor Ende der Zinsbindung damit befassen.
Mit dem Forward-Darlehen schließt du bis zu fünf Jahre im Voraus eine Anschlussfinanzierung ab. Auf diese Weise kannst du dir günstige Zinsen sichern, wenn diese in den nächsten Jahren steigen sollten. Steigen die marktüblichen Zinsen aber nicht oder sinken sogar, musst du dein Forward-Darlehen dennoch abnehmen oder zahlst eine Nichtabnahmentschädigung.

Das Volltilgerdarlehen und das endfällige Darlehen

Das Volltilgerdarlehen bezeichnet eine Finanzierungsform, bei der die Kreditsumme innerhalb der Zinsfestschreibung vollständig zurückbezahlt wird. Werden die Zinsen z. B. auf zehn Jahre festgeschrieben, sind die Kreditnehmer nach zehn Jahren schuldenfrei. Dafür müssen sie aber je nach Finanzierungsbedarf im Stande sein, eine hohe Rate zu stemmen.

Alternativ zum Volltilgerdarlehen gibt es das endfällige Darlehen. Auch bei dieser Finanzierung sind die Kreditnehmer nach Ablauf schuldenfrei. Allerdings zahlen sie während der Laufzeit der Finanzierung nur Zinsen und keine Tilgung. Mit Vertragsablauf müssen sie dann die gesamte Kreditschuld auf einen Schlag begleichen. Das endfällige Darlehen lohnt sich, wenn du eine höhere Geldsumme erwartest und die Zeit bis dahin überbrücken musst.

Das variable Darlehen für die Zwischenfinanzierung

Ein variables Darlehen bietet wenig Planbarkeit. Denn die Zinsen werden in regelmäßigen Intervallen an die marktüblichen Konditionen angepasst; damit können sie sinken, aber auch steigen. Dennoch lohnt sich ein variables Darlehen, wenn du kurzfristig Geld brauchst. Denn diese Finanzierung kann flexibel getilgt werden – mit jeder Zinsanpassung. Je nach Vertrag also in einem Abstand von drei Monaten.

Ein variables Darlehen zur Finanzierung ist sinnvoll, um kurzfristig liquide zu sein. Wenn du z. B. auf das Geld aus einem Verkauf wartest oder den Zeitraum bis zur Auszahlung von Fördermitteln überbrücken musst.

KfW-Darlehen und Förderkredite

Der Staat möchte seine Bürger bei der Beschaffung von Wohnraum unterstützen. Deshalb gibt es verschiedene Förderprogramme – unter anderem bei der KfW-Bank. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert unterschiedliche Maßnahmen:
Energetisches Bauen und Sanieren
Altersgerechtes Bauen und Sanieren
Einbruchschutz
KfW-Darlehen zeichnen sich durch vergleichsweise günstige Konditionen der Kredite aus. Und je nach Förderprogramm kannst du zusätzlich Tilgungszuschüsse erhalten. Beachte allerdings, dass geförderte Kredite zur Finanzierung immer an Bedingungen geknüpft sind und weniger Flexibilität bieten. So musst du bspw. bestimmte Standards erfüllen, um überhaupt förderberechtigt zu sein. Und häufig geht die Erfüllung der Standards mit einem finanziellen Mehraufwand einher. Außerdem sind die Höhe der förderfähigen Summe, die Laufzeit des Kredits wie auch die Dauer der Zinsfestschreibung bereits festgelegt und bieten wenig Verhandlungsspielraum.
Neben der Kreditanstalt für Wiederaufbau gibt es weitere Förderprogramme. So unterstützt bspw. die BAFA den Einbau neuer Heizungsanlagen und Photovoltaik. Aber auch bei Bund und Länder kannst du Fördermittel zur Finanzierung erhalten. Es lohnt sich vor allem bei energetische Maßnahmen, vor Baubeginn die Fördermöglichkeiten zu prüfen.

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Alternativen zu Finanzierungen

Vornweg ist festzuhalten, dass es keine richtige Alternative zu Finanzierungen gibt. Gerade für Immobilienkredite, bei denen sich der Geldbedarf bei mehreren Hunderttausend Euro bewegt. Planst du allerdings erst in der Zukunft eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen und benötigst derzeit noch keine Finanzierung, kannst du mit den entsprechenden Maßnahmen frühzeitig vorsorgen. Und mindestens das notwendige Eigenkapital ansparen.

Der Bausparvertrag

Bei einem Bausparvertrag zahlst du regelmäßig in deinen Vertrag ein und erhältst auf das angesparte Kapital Zinsen. Sobald die im Voraus festgelegte Bausparsumme erreicht ist, wird dein Bausparer zuteilungsreif. Dies geschieht nach etwa sieben Jahren. Dann kannst du auf dein angespartes Geld zugreifen und erhältst gleichzeitig ein Darlehen von der Bausparkasse.

Aber Achtung: Bausparverträge erfreuten sich in den letzten Jahren kaum Beliebtheit. Denn sie sind mit hohen Abschlusskosten verbunden und haben kaum Zinserträge gebracht. Mit den steigenden Zinsen könnte sich dies aber wieder ändern.
Der Bausparer kann mit einer Riester-Förderung kombiniert werden. Beim Wohnriestern fließen die Zulagen nicht in die Altersvorsorge, sondern in den Bausparvertrag. Das lohnt sich in erster Linie für Familien mit mehreren Kindern, die von hohen Zulagen profitieren können.

Die Lebensversicherung

Eine Lebensversicherung kann verzinst oder fondsgebunden sein. In jedem Fall zahlst du monatlich in einen Vertrag ein, bis dieser zu einem bestimmten Termin zur Auszahlung kommt. Die Leistung setzt sich aus den einbezahlten Beiträgen und den Erträgen bzw. Überschüssen abzüglich der Kosten zusammen.

Das Geld aus deiner Lebensversicherung kannst du als Eigenkapital einsetzen. Es ist auch möglich, die Lebensversicherung mit Finanzierungen zu kombinieren; dabei wird die Laufzeit der Versicherung so gelegt, dass sie zum Ende der Zinsbindung zur Auszahlung kommt. Die Versicherungssumme wendest du dann auf, um die Restschuld vollständig oder anteilig zu tilgen.

Fonds- und ETF-Sparpläne

Bei einem Fondssparplan oder einem ETF-Sparplan eröffnest du einen Sparvertrag mit regelmäßigen Einzahlungen, die in Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds oder Immobilien fließen. Durch langfristige und regelmäßige Einzahlungen nutzt du die Renditechance des jeweiligen Fonds. Außerdem sind solche Sparpläne bereits ab 25 Euro monatlich möglich. Möchtest du allerdings für eine Immobilie sparen, solltest du höhere Geldbeträge zur Seite legen. Beachte aber, dass Kursschwankungen nie ausgeschlossen sind!

Beim Fonds- und ETF-Sparen solltest du Geld anlegen, dass du in den nächsten fünf bis 15 Jahren nicht benötigst. Diese Form der Finanzierung braucht also mehr Zeit. Zwar kannst du deine Einlagen entnehmen, riskierst damit aber Verluste. Ein Fonds- oder ETF-Sparplan als Alternative zu Finanzierungen muss daher gut überlegt sein.
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3 Tipps, um Finanzierungen richtig zu nutzen

1. Sei realistisch mit deinem Bedarf

Es ist verlockend, eine höhere Summe zur Finanzierung aufzunehmen, um liquider zu sein oder sich weitere Träume wie das neue Auto zu erfüllen. Aber mit jedem Euro mehr steigen auch die Kosten – und die Rate. Um deine Belastung möglichst gering zu halten, solltest du deinen Bedarf genau kennen.

Im Umkehrschluss musst du natürlich auch vermeiden, die Finanzierung zu niedrig anzusetzen. Denn reicht das Geld nachher nicht aus, musst du ggf. eine teure Zwischenfinanzierung aufnehmen. Kalkuliere deinen finanziellen Bedarf  und den Kredit deshalb so exakt wie möglich!
Tipp: 
Um für Unvorhergesehenes gewappnet zu sein, solltest du bei einer Baufinanzierung nie dein gesamtes Eigenkapital einsetzen. Wir raten dir, mindestens 5.000 bis 15.000 Euro für ungeplanten Mehraufwand zurückzulegen.

2. Kenne deine finanziellen Möglichkeiten

Finanzierungen sind langjährige Verpflichtungen. Und du musst in der Lage sein, die Rate für den Kredit über einen langen Zeitraum aufbringen zu können. Es bringt dir also nichts, an deinem finanziellen Maximum zu finanzieren, wenn bereits kleine Veränderungen deines Einkommens zu Engpässen führen.
Als Faustregel gilt, dass die Kreditrate 35 Prozent des monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten sollte.

3. Finde das beste Angebot

Greife nicht auf das erstbeste Angebot zurück – das meist von der Hausbank kommt. Hole mehrere Angebote ein und vergleiche die Anbieter für Finanzierungen untereinander. Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen die größte Investition in ihrem Leben – bereits geringe Zinsunterschiede können Mehrkosten von Tausenden Euro bedeuten.

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