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Liegen die Preise für Wohnimmobilien in 12 Monaten über oder unter dem aktuellen Niveau?
Diese Frage kann keiner mit Sicherheit beantworten. Auf Grundlage der Informationen, die uns zur Verfügung stehen, können wir zwar Prognosen ableiten, jedoch können wir Unvorhergesehenes sinngemäß nicht berücksichtigen. Uns bleibt nur eine Möglichkeit: Spekulation.
Für ein nachhaltiges Investment ist Spekulation eine denkbar schlechte Alternative. Gerade in prekären Zeiten ist es bedeutsam, sich auf die Grundlagen des Investierens zu besinnen.
Es gibt verschiedene Blickwinkel, aus denen wir ein Immobilieninvestment betrachten können. Aus steuerlicher Perspektive beträgt die Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien zehn Jahre.
Passen wir die Frage entsprechend an: Liegen die Preise für Wohnimmobilien in 10 Jahren über oder unter dem aktuellen Niveau?
Auch hier kann niemand in eine Glaskugel schauen und das Ergebnis vorhersehen. Allerdings können wir auf Grundlage langfristiger Entwicklungen, Trends und Prognosen ein wahrscheinliches Szenario entwickeln.
Die Preisbildung an einem Markt erfolgt grundsätzlich durch das Zusammenwirken aus Angebot und Nachfrage, das ist am Immobilienmarkt nicht anders. Schauen wir uns also die Entwicklung am Markt für Wohnimmobilien einmal genauer an.
Eine signifikante Auswirkung auf die Nachfrage haben die Zinsen für Baufinanzierungen. Das Ende der Niedrigzinsphase und die damit verbundene Normalisierung des Zinsniveaus haben dazu geführt, dass sich die Belastung aus der Baufinanzierung mitunter verdoppelt hat. Ursache für die Zinswende ist der nachhaltige Anstieg der Inflationsraten. Sobald diese wieder auf ein gesundes Niveau zurückgehen, wird sich der Zins entsprechend stabilisieren.
Im Rahmen unserer Maklertätigkeit in der Praxis sehen wir zwar einen Rückgang bei den Anfragen inserierter Objekte, allerdings ist insbesondere in Ballungsräumen nach wie vor starke Nachfrage vorhanden. Im Ergebnis sehen wir eher eine Preisdelle anstelle eines massiven Preisrückgangs.
Die resignierten Eigenheimkäufer strömen nun auf den Mietmarkt, der in Deutschland als die Mieternation Europas ohnehin eng ist und sorgen neben der Inflation für zusätzlichen Druck auf die Bestandsmieten. Wir sehen ein Phänomen steigender Mieten bei leicht korrigierenden Immobilienpreisen. In der Konsequenz nimmt die Anfangsrendite eines Immobilieninvestments wieder zu.
Durch den Krieg in der Ukraine und die Zuwanderung von fast 1 Mio. Ukrainerinnen und Ukrainern von Februar bis Ende 2022 erwartet Deutschland einen neuen Rekord bei der Zuwanderung. Für den Wohnungsmarkt bedeutet es einen zusätzlichen Bedarf an 600.000 Wohnungen. Dabei ist der benötigte Zuzug aus dem Ausland aufgrund des Fachkräftemangels noch nicht berücksichtigt.
Von der Angebotsseite ist mit wenig Entlastung zu rechnen, da klar ist, dass das Neubauziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr mit etwa 290.000 Fertigstellungen deutlich verfehlt wurde. Laut Schätzungen fehlen aktuell rund 700.000 Wohnungen in Deutschland.
Heutzutage ergibt sich ein weiteres Problem, weil Subventionen an anspruchsvolle Baustandards geknüpft werden, die wiederum zu höheren Preisen führen. Allein durch die massive Inflation und den Fachkräftemangel sind Baupreise bereits stark gestiegen und geplante Maßnahmen werden aufgrund der Unsicherheit storniert.
Die mangelnde Digitalisierung des Immobiliensektors und bürokratische Hemmnisse führen des Weiteren zu einer Trägheit in der Entwicklung.
Wir sind von der Anlageklasse Wohnimmobilien deshalb überzeugt, weil wir uns intensiv mit der Perspektive für Privatanleger auseinandergesetzt haben. Die Herausforderungen auf dem Wohnimmobilienmarkt sind unmöglich kurzfristig lösbar, weil die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.
Gemeinsam mit Prof. Dr. Michael Voigtländer vom IW Köln unterstützt die Königswege GmbH eine informativ und gleichzeitig unterhaltsam Möglichkeit zu erfahren, was den Immobilienmarkt bewegt.
1a LAGE - der Immobilienpodcast
"Das ist der Immobilien-Podcast, um sich wissenschaftlich fundiert, aber unterhaltsam über neue Trends, ökonomische Einordnungen und Strategien rund um die Immobilienwelt zu informieren."