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Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine bewährte Methode, um langfristig Vermögen aufzubauen. Im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen bietet die Investition in Immobilien nicht nur potenziell stabile und attraktive Renditen, sondern auch den Vorteil einer greifbaren realen Wertanlage. Zudem können Anlageobjekte durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen eine passive Einkommensquelle sein.
Immobilien gelten vor allem in Krisenzeiten als solide Kapitalanlage. Sie haben eine stabile Wertentwicklung und sind als langfristige Geldanlage geeignet. Zudem ist der Wert von Immobilien in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Es gibt also viele Gründe, die für eine Immobilie als Kapitalanlage sprechen:
In vielen Teilen von Deutschland haben sich die Preise für Immobilien von 2010 bis 2022 verdoppelt. Dazu gehören vor allen beliebte Großstädte wie München, Frankfurt, Berlin und Düsseldorf.
Weiterhin gibt es in vielen Regionen Deutschlands eine langjährige Tendenz zu steigenden Immobilienpreisen – vor allem in Gebieten mit guter Infrastruktur bzw. hoher Nachfrage. Der Wert eines Objekts kann somit über viele Jahre hinweg zunehmen, was für gute Kapitalerträge bei einem späteren Verkauf sorgt.
Immobilien gelten als eine der besten Absicherungen gegen die Inflation. Denn steigen die Preise, steigen in der Regel auch die Mietpreise und der Wert des Objekts. Somit wird der Immobilienwert bei einer Inflation erhalten oder sogar erhöht.
Durch die Vermietung von Immobilien erhältst du ein passives und stabiles Einkommen. Mieteinnahmen sind im Regelfall stabiler und besser planbar als bspw. die Dividenden von Aktien. Dies gilt vor allem für langfristige Mietverhältnisse.
Investoren können von einigen Steuervorteilen profitieren – insbesondere bei Mietobjekten. Sie haben die Möglichkeit, Abschreibungen und Betriebskosten in der Steuererklärung geltend zu machen. Selbst Hypothekenzinsen lassen sich absetzen.
Immobilien senken das Risiko innerhalb eines Anlageportfolios. Denn sie reagieren meist weniger sensibel auf Marktschwankungen als bspw. Aktien. Dadurch bieten sie eine zusätzliche Sicherheit.
Diese Eigenschaften machen die Immobilie zu einer attraktiven Kapitalanlage. Vor allem Anleger, die nach Stabilität, Inflationsschutz und Wachstumspotenzial suchen, sollten Immobilien in ihr Anlageportfolio aufnehmen.
Obwohl eine Immobilie als Kapitalanlage viele Vorteile mit sich bringt, gibt es auch einige Nachteile, die Investoren berücksichtigen sollten. So ist für den Erwerb eines Objekts ein hoher Kapitalaufwand notwendig. Selbst mit der Finanzierung durch Fremdkapital muss oft ein großer Teil des Kaufpreises aus eigenen Geldmitteln gestemmt werden. Das Aufbringen des Eigenkapitals kann für viele Anleger eine Hürde darstellen.
Außerdem bieten Immobilien keine Liquidität. Sie können nicht so schnell verkauft werden wie Aktien und Anleihen. Zudem ist der Anlagehorizont sehr lang, was sie für kurz- und mittelfristige Kapitalanlagen nicht geeignet macht. Zu beachten ist auch, dass Immobilien laufende Kosten verursachen.
Immobilien, die vermietet werden, haben einen relativ hohen Verwaltungsaufwand und es besteht immer das Risiko, dass Mietzahlungen ausfallen. Und auch wenn der Immobilienmarkt weniger Schwankungen unterliegt, ist er nicht gänzlich immun. Zinsänderungen, Wirtschaftskrisen und lokale Gegebenheiten können den Wert des Objekts negativ beeinflussen.
Immobilien sind als Kapitalanlage nicht ohne Risiko. Potenzielle Investoren müssen gut abwägen und die langfristigen Chancen den Herausforderungen gegenüberstellen.
Wer im Februar 2025 eine Immobilie fremdfinanzieren möchte, kann zwischen 3,0 und 3,6 Prozent Zinsen erhalten. Bei einer Finanzierungssumme von 250.000 Euro und einem Zinssatz von 3,4 Prozent mit einer Festschreibung über zehn Jahre, liegt die Monatsrate bei 1.333 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent. Damit sich diese Investition lohnt, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein:
Die Rendite einer Immobilie gibt an, wie profitabel die Kapitalanlage ist. Es gibt dafür verschiedene Arten zur Berechnung. Für Investoren besonders interessant sind die Bruttomietrendite, die Nettomietrendite und die Gesamtrendite.
Generell gilt, dass ein rentables Objekt eine Nettomietrendite von mindestens vier Prozent erzielen sollte.
Jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis der Immobilie x 100 = Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite zeigt, wie die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis stehen. Sie berücksichtigt keine Nebenkosten wie Finanzierung oder für die Instandhaltung.
Jährliche Mieteinnahmen - Laufende Kosten / Kaufpreis der Immobilie x 100 = Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist für Investoren die wichtigste Kennziffer. Denn sie berücksichtigt nicht nur die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis; es werden auch die laufenden Kosten des Objekts herangezogen. Sie ist deshalb die realistischere Kennzahl zur Bestimmung der Rentabilität.
Jährliche Mieteinnahmen + Wertsteigerung der Immobilie/ Kaufpreis der Immobilie x 100 = Gesamtrendite
Die Gesamtrendite berücksichtigt neben den Mieteinnahmen auch die potenzielle Wertsteigerung des Objekts. Diese Kennzahl ist besonders wichtig für Anleger, die nicht nur an Mieteinnahmen interessiert sind, sondern auch ihr Kapital durch den Verkauf der Immobilie vermehren möchten.
Mit dem Mietpreismultiplikator kannst du berechnen, nach wie vielen Jahren Vermietung der Kaufpreis der Immobilie abbezahlt ist. Dabei dient die 25häufig als Kennzahl. Bei diesem Wert ist der Immobilienpreis nach 25 Jahresmieten erreicht. Immobilien mit einem höheren Mietpreismultiplikator können überteuert sein.
Aber Achtung: Der Mietpreismultiplikator berücksichtigt nicht die Lage oder die potenzielle Vermietbarkeit des Objekts. In beliebten Regionen wie bspw. München kann ein Mietpreismultiplikator von 30 angemessen sein, da hier mit konstanter Vermietung und steigenden Mieteinnahmen gerechnet werden kann. Wohingegen in weniger beliebten Gebieten, wo Leerstände und niedrigere Mietpreise möglich sind, ein Mietpreismultiplikator von 15 bereits hoch sein kann. Dadurch relativiert sich die Zahl abhängig von dem jeweiligen Objekt und seiner Lage.
Kaufpreis / Netto-Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator
Für eine realistische Einschätzung nutzte den allgemeinen Mietspiegel in dem Ort. Beachte dabei, dass für Neubauobjekte mit hochwertiger Ausstattung höhere Mieten angesetzt werden können.
Beispiel:
Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro. Die zu erwartende Kaltmiete beträgt 850 Euro im Monat – also 10.200 Euro im Jahr.
250.000 Euro Kaufpreis / 10.200 Euro Netto-Jahreskaltmiete = 24,50
Der Mietpreismultiplikator liegt in diesem Beispiel bei 24,50. Somit wird das Objekt nach knapp 24 Jahren durch die Mieteinnahmen abbezahlt.
Die Immobilie kann eine rentable Kapitalanlage sein, ist aber keinesfalls immer die beste Wahl. Wer Wert auf Liquidität legt, sein Kapital nur kurzfristig anlegen möchte oder nicht über das nötige Eigenkapital verfügt, sollte mögliche Alternativen prüfen. Der Kapitalmarkt bietet weitere Optionen, sein Geld gewinnbringend anzulegen.
Wer das Verlustrisiko auf Null senken möchte, legt sein Kapital auf einem Festgeldkonto, Tagesgeldkonto oder Sparbuch an. Aber Achtung: hohe Renditen sind hierbei nicht zu erwarten. Die Zinsen gleichen im Regelfall nicht einmal die Inflation aus.
Kannst du Schwankungen besser verkraften, sind Geldanlagen mit Wertpapieren eine gute Alternative. Du kannst in Aktien, Fonds oder Anleihen investieren. Eine interessante Anlage können Immobilienfonds sein, bei denen dein Geld in verschiedene Immobilienprojekte fließt. Ebenfalls eine beliebte Form der Kapitalanlage sind ETFs. Dabei handelt es sich um eine kostengünstige Möglichkeit, um in ein breites Portfolio zu investieren.
Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn du langfristig investieren möchtest, ein attraktives Objekt mit guter Lage kaufen und eine Finanzierung zu günstigen Konditionen erhalten kannst. Mit stabilen Mieteinnahmen und einem Wertwachstum ist die Immobilie eine lukrative Kapitalanlage. Allerdings muss die Investition gut kalkuliert sein. Außerdem musst du über das notwendige Eigenkapital verfügen, um eine zinsgünstige Finanzierung zu erhalten. Ist das Darlehen zu teuer, fressen die Zinsen die Rendite.
Unsere KW-Berater helfen dir gerne und unterstützen dich dabei, herauszufinden, ob eine Immobilie die passende Kapitalanlage für dich ist. Nimm Kontakt auf!